沖縄 リゾートの独自色！
リゾートと言えば沖縄です。国内でリゾートを味わえるのは、綺麗な海がある沖縄です。ぜひ旅行してみてください。
父親死亡時に遺産は母親と二人の子どもに相続される。
1年以内に母親が死亡、母親の遺産も二人の子どもが相続する。
どちらの場合も、娘は法定相続分を放棄、すべての遺産は事実上息子が相続して、次世代の父親となる。
つまり、25年ごとに相続税が発生すると考える。
現世帯は初期時点で限界的に土地10OMを売却するかどうか考えている。
そこで、以下の二つのケースを定義する。
土地を売却しないケース(wh)初期時点で、土地を売却しない。
25年後、第一回目の相続が起こる。
第二世代は、土地を売却し譲渡所得税と相続税を支払う。
さらに25年後に、二回目の相続が起こる。
第3世代はすべての土地を売却し、相続税を支払い、金融資産のみを保有する。
このポートフォリオの現在価値を帆とする(節税ケース)。
土地を売却するケース一初期時点で、100の土地を売却し、譲渡所得税を支払い、売却益を金融資産で運用する。
第一回目の相続では、相続税をこの金融資産で支払うが、不足した場合土地を売却する。
第3世代は、すべての土地を売却して相続税を支払い、残りを金融資産で保有する。
このポートフォリオの現在価値とする。
その他、将来地価、利子率、税制について、いくつかの仮定のもとで節税額を計算する。
いま定義した二つのポートフォリオの現在価値帆と帆の差は、初期時点で10odの土地を売却しないことによる単位面積当たりの節税額(現在価値)に等しい。
土地を現在売却せずに将来売却することによる譲渡所得税の税額増が、土地を売却せずに相続していくときの相続税の節税額を上回るなら、ネットの節税額はマイナスになる。
1974年から農地は理想的な節税手段に驚くべきことに、197O年以前は、農家世帯の節税額はマイナスで、購入者の提示する価格が時価より低くても、農家にとって限界的に土地を売却したほうが有利であったことを示している。
この時期、農地は相続税の課税ベースの計算において住宅地として評価され、しかも非常にきびしい累進的譲渡所得税率のために譲渡所得税は高額であった。
さらに、将来地価の上昇が予想されるため、売却を延期すればするほどより多くの譲渡税を支払わなければならなかった。
そのため、譲渡税の負担を軽減するには、早期に土地を売却することが有利であった。
事態が一変するのは、1974年の長期営農継続農地制度の導入である。
これによって、大都市近郊の農家にとって、農地が理想的な節税手段となった。
この特例は、ただちに節税額に劇的な変佑をもたらし、1975年にはその値は13〜97%に激増した。
このことは、当時の地価の二倍以上を支払わなければ、農家は土地を手放さないことを意味する。
199O年には、地価の3・5倍以上支払わなければ、農家は土地を手放そうとはしなかった。
その後、地価の大幅下落を反映して、節税額が減少に転じる。
しかし、1993年の税制改正が一時的にこの下落に歯止めをかけた。
1993年の税制改正によって、相続税支払いのために土地を売却して得た譲渡所得から相続税額が控除されるようになったからである。
つまり、相続税に等しい譲渡所得が出るように土地を売却すれば、譲渡所得税は支払わなくてもよくなった。
これが土地の相続を有利にしたことは、いうまでもない。
やはb農家のほうが節税額は大きいこの研究によれば、従来の長期営農継続農地制度と現在の生産緑地制度のために、農地の需要価格は市場価格のおよそ二倍から3倍以上になっているという。
つまり、農家が農地を売却しようとするのは、市場価格の二倍から3倍以上の買い値がつくときである。
このような数量的な大きさをみると、やはりいちばん効果が大きいのは、農地に対する相続税制であろう。
この農地に対する相続税の軽減措置のために、市街化区域内にはたくさんの農地が残されている。
もちろんこれは、効率性の観点から考えて非常に望ましくない事態である。
同じように、宅地の保有者の節税額を計算してみると、節税額の値は農家にくらべてかなり小きく、1995年には65%である。
その結果、税制のゆがみは非農家世帯にもある程度影響しているが、農家のほうが影響ははるかに大きいといえる。
市場価格の2〜3倍の価値を提示できる投資家はほとんどいないだろう。
市街化区域内における農業自体の収益はきわめて低い点を考えると、本来ならば、宅地化すべき地域に農地が存続する結果、ここにも無視できないミスマッチが発生している。
もう一つの原因は、右に述べた土地譲渡所得税の凍結効果によるものと考えられる。
農地に対する譲渡所得税率は、1970年代から1992年まで一般の土地譲渡所得よりも低い税率が適用されてきた。
税率が低くても凍結効果は発生する。
しかし、1993年にこの特例は廃止され、一般の土地の譲渡と同じように課税されるようになった。
こういった土地譲渡所得税の凍結効果によって、農地から宅地への転用は阻害されているものと考えられる。
前述のように、現在土地を売却するよりも将来まで土地の売却を延期することによって、農家は納税延期の利益を得ることができる。
そのために農地から宅地への転用は阻害されている。
筆者たちのもう一つの研究によれば、とりわけ推計結果の良好な地方圏における市街化区域内では、土地譲渡所得税の凍結効果によって、地価はおよそ25%上昇しているという結果が得られている。
また、農地面積はおよそ6%増加していることがシミュレーションによって明らかになっている。
先ほど述べたように、農家にとってみれば納税延期の利益のために、より多くのお金を積まれなければ、土地を手放そうとはしないであろう。
それが25%もの地価上昇を招いているという結果になっている。
これまでの結果から、次のようなことがわかる。
賃貸借市場においても資産市場においても、それぞれ異なる障害が存在するために、土地の有効利用が実現されていない。
いくつかのミスマッチが発生しているにもかかわらず、それを修正するような市場メカニズムが、このような税制や法制度のために機能していない。
前章では、なぜ市街化区域内に農地という低度利用地がたくさん存在しているかを考えてみた。
この章では、なぜ建物や土地の集約化が実現しないのか、つまり、なぜ土地の高度利用が進まないかについて検討してみたい。
高層化して土地を有効利用するのが必要であるにもかかわらず、なぜ都市の高度利用は進まないのだろうか。
市街化区域内の農地を宅地化し、また、遊休地等の低度利用地を高度利用することによって、通勤や交通混雑を緩和し、人々の通勤時間を短くすることができるはずである。
一定の土地の上に高層ビルを建築し、土地をより集約的に利用することによって、これまで郊外に家を求めていた人に、より近郊により広い住宅サービスを提供することが可能になる。
これは郊外の乱開発を抑制し、ヨーロッパや外国で見られる郊外の田園風景を取り戻すのに、ぜひ必要である。
これまでは都市内部での高度利用が制限されていたために、人々は郊外に行かなければ、比較的安い価格で十分な広さをもった住宅を求めることができなかった。
その結果、乱開発が生じ、本来なら残すべき望ましい田園や、自然として保全すべき地域が破壊されてしまった。
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